一、項目名稱：阜陽市城南新區[2021] -27號地塊房地產項目開發委托管理項目
二、項目編號：FYTC-ZZCZ-2022-094
三、首次發布時間：2022年8月10日
四、澄清、答疑內容：
1、第一章1、第2.3.3條管理服務期：自房地產項目開發委托管理合同簽訂生效之日起，至項目完成銷售目標且最后一期集中交付日后滿【3】個月止。管理服務期限屆滿，中標人可終止管理服務工作并撤出全部管理團隊。
詢問：如因不可抗拒因素導致無法合作到服務期限屆滿，甲方是怎樣的處理措施？
答：詳見招標文件合同內容第三十二條。
2、第二章1、投標人須知第12.1條，投標有效期指投標文件應從開標之日起120日內有效。
詢問：投標文件有效期為何設置這么長時間？
答：為保證招標人有足夠的時間在開標后完成評標、定標、合同簽訂等工作。
3、投標人須知第17.1.1條，投標人應準備投標文件正本一份，正本的封面右上角上應清楚地標記“正本”的字樣。
詢問：前述有說明因疫情影響，不再進行現場投標，請問紙質版投標文件也必須在投標截止時間之前送達開標地點嗎？
答：詳見補充公告。
4、投標人須知第25.2.1條第二階段評審綜合打分表中服務方案部分
詢問：1-9服務方案展示的形式（PPT、WORD、表格）、內容及其深度要求？
答：均由投標人結合自身實際情況自行考慮。
5、投標人須知前附表12項：投標報價主要包括但不限于“中標人委派所有人員（除營銷銷售人員）基本費用（含薪酬及獎勵）”
詢問：營銷管理人員與營銷銷售人員如何界定，還是都含在營銷費用里？
答：詳見招標文件名詞定義和解釋。
6、投標人須知前附表26項：收費費率指：在本項目總銷售額基礎上收費，最終結算時，以實際銷售額為準。
詢問：項目總銷售額是由甲方確定，還是由乙方確定？
答：按招標文件執行。
7、第三章 第5.2條首次開盤時間：不遲于2022年12月20日；若因招標人原因時間滯后或延期，則由招標人與中標人另行協商后確定。
詢問：春節為1月21日，返鄉為提前20天（春運為前后40天），首開時間在1月1日要較為合適些，時間是否可以改動？
答：按招標文件執行。
8、第四章 第五條激勵機制第（2）小條：每季度回款目標任務達到實際銷售額的40%及以上，甲方予以兌現正向激勵。
詢問：正向激勵政策是什么樣的措施？
答：正向激勵詳見招標文件第39頁住宅每季度銷售套數的激勵標準，高于基準值屬于正向激勵。
9、附件四：《委派人員薪酬福利確認單》
詢問：此附件是中標后提供，還是投標時提供？
答：按招標文件執行。
10、甲方按照本合同約定的委托管理服務費支付方式將委托管理服務費支付給乙方或其關聯方在阜陽市轄區（三區內）內設立的子公司，并由該子公司提供等額的增值稅專用發票
詢問：增值稅專用發票，稅率是多少？
答：按相關規定執行。
11、甲方委派人員：其薪酬和福利標準由甲方單獨制定。
詢問：需明確甲方委派人員不屬乙方管理費用？
答：甲方委派人員薪酬和福利由甲方支付。
12、涉及到影響項目產品品質等方面的規劃設計、總包工程施工等合同文件，原則上應予以解除，在解除合同關系過程中，因解除合同所產生的糾紛由甲方負責處理，由此產生的所有費用由甲方承擔
詢問：此類費用是否列入成本和利潤的考核范圍？
答：列入。
13、項目委托管理的基本原則中“招標人作為...，并在項目定位、項目方案、項目重大設計變更、目標成本設定、重大招標、項目定價等環節具有最終決策權”，規劃設計管理中“項目規劃方案、建筑設計、材料設備等須滿足中標人產品標準”
詢問：是否理解為最終產品標準以招標人的決策為準？差異引起的成本變化是否允許調整？
答：按招標文件執行。
14、詢問：服務期滿，涉及工程、成本、財務等工作是否按時交接？如繼續服務，費用怎么計算？
答：按招標文件執行。
15、營銷費按項目總銷售額的【2%】，如增加分銷渠道，按項目總銷售額的【3%】，營銷費包含營銷設施建造費（如：售樓部、樣板房、廣告圍擋以及展示區景觀等）
詢問：按照行業常規標準，若【3%】還需包含營銷設施建造費，營銷費率過低中標后是否可以進行調整？
答：按招標文件執行，詳見招標文件第53頁和第67頁相關內容。
16、項目委托管理的基本原則：甲方作為項目的開發建設單位，在項目定位、項目方案、項目重大設計變更、目標成本設定、重大招標、項目定價等環節具有最終決策權。
詢問：甲乙雙方意見不一致時，怎么保證項目開發進度、銷售進度和利潤目標的實現？
答：“委托管理目標”由乙方實現。
17、詢問：乙方收取的管理服務費用，是否包含乙方委派至項目公司“營銷人員的基本費用”？乙方委派人員基本費用指：乙方委派人員的薪酬福利，包括人員的工資、獎金、社會保險費、住房公積金、員工關系費用、員工培訓費和其他相關人事費用等。這些是否全部算到營銷費用里面？
答：按招標文件執行，詳見招標文件第67頁相關內容。
18、詢問：乙方收取的管理服務費用，是否包含甲方委派至項目公司“管理人員基本費用以外”的差旅費、交通費、業務招待費、員工用餐費用、勞保費、通訊費、會務費、培訓費等管理費用？
答：不包含。
19、詢問：財務編制中沒有收銀，是否收銀工作由營銷承擔？
答：由財務管理部負責。
20、詢問：利潤激勵條款中，凈利潤率=（凈利潤額/主營業務收入）×100%，問題：主營業務收入在本合同中是含稅銷售額還是不含稅銷售額？
答：按招標文件執行。
21、項目已經完成竣工備案、交付及辦理初始登記后，在滿足會計結算條件時，項目可進行凈利潤率模擬結算。
詢問：未售貨值未發生的營銷費用、未結算的工程成本怎么估算？融資利息股東投資資金利息、股東向項目公司借款利息怎么計算？
答：按招標文件執行。
22、詢問：本合同無第三十條第4款。
答：序號編寫錯誤。
23、詢問：規劃指標表建設規模中是否有限高要求？項目規劃方案中的“建筑選型”具體指的什么？
答：詳見《阜陽市[2021]-27 號地塊拍賣出讓文件》；“建筑選型”指建筑結構選型。
24、“中標人承諾項目實際工程成本的增加不超過工程成本管理目標的【3】%”與“項目的整體工程成本應控制在本合同約定的目標考核成本范圍內，如因乙方管理單方面原因導致實際整體工程成本超過成本管理目標的【4.5】%的（不含設計變更、人工、材料費用變動或其他甲方認可的成本變更），則從委托管理服務費中扣減超出部分的20%作為違約賠償”
詢問：成本管理目標的[3]%與成本管理目標的【4.5】%有什么區別，標準如何界定？
答：按招標文件執行。
25、詢問：投標文件構成的資料是否必須用黑墨水填寫，能否是電腦打字電子版的投標資料？
答：按招標文件執行。
26、詢問：《投標報價明細表》、報價明細表、報價枃成表；在招標文件中沒有列出？
答：由投標人根據自身情況綜合考慮自行擬定。
27、除《招標內容和服務要求》中說明并允許外，投標的每一種服務的單項報價以及采購項目的投標總價均只允許有一個報價。
詢問：本次為委托開發管理招標，應報管理服務費率，只允許有一個報價指的是什么？
答：按招標文件執行。
28、詢問：投標應以人民幣報價，還是報管理費率？人民幣報價是報什么價格？
答：本次項目以費率報價。
29、投標人或其關聯方須在阜陽市轄區（三區內）內設立子公司
問：從稅務角度，開票需要合同作為依據，委托管理合同是否可以以阜陽子公司簽訂或者三方簽訂補充合同。
答：按招標文件執行。
30、投標人要求：投標人或其關聯方須具備建設行政主管部門核發有效的一級房地產開發資質；
問：投標人其關聯方具備一級資質，提供資質掃描件，是否加蓋投標人公章即可。
答：可以。
31、投標文件要加蓋法人公章及法定代表人或其授權代表的印章，否則將被視為無效標。
問：文件中除要求加蓋法人公章及法定代表人或其授權代表的印章，標書其他材料是否每一頁都要加蓋法人公章及法定代表人或其授權代表的印章；
提交標書為pdf，是否法人公章及法定代表人或其授權代表的電子印章加蓋也滿足投標要求。
答：凡招標文件要求簽署、蓋章之處，均應由投標人的法定代表人或法定代表人正式授權的代表簽署和加蓋公章，除此之外不做要求；
如提交投標文件為PDF電子版，簽署、蓋章之處均可以電子印章進行簽署或蓋章。
32、首次開盤時間：不遲于2022年12月20日；若因招標人原因時間滯后或延期，則由招標人與中標人另行協商后確定。
問：12-20開盤需要滿足以下條件，是否可以中標后協商確定。2022-12-20開盤前提條件：、土地款及時交納（9月底）確保土地證辦理及后續開發貸辦理；、團隊進場后，3天內土方定標進場，7天內勘察、臨水臨電單位定標進場，12天總包、監理定標。
答：按招標文件執行。
33、每季度回款目標任務達到實際銷售額的40%及以上，招標人予以兌現正向激勵。
問：如何激勵？比如按照激勵系數+0.1%，執行標準為【中標人最終有效報價】%＋0.1%。
答：按招標文件執行。
34、銷售激勵套數考核
問：是否按照認購套數認定即可。
答：按招標文件執行。
35、委托管理服務費的計取標準及支付方式
問：委托管理服務費以中標人所售物業的銷售總額（包括房屋、地下車位等可售物業的合同銷售額（以網簽合同銷售額為準））的【中標人最終有效報價】%計??；招標人自持、保留物業視成功銷售，按照物業貨值*【中標人最終有效報價】%的70%計取。達到銷售目標后的剩余物業，按照物業貨值*【中標人最終有效報價】%的70%計取。
那未達到銷售目標后的剩余物業按照物業貨值*【中標人最終有效報價】%的？%計取。
答：不計取。
36、利潤考核及承諾利潤
問：凈利潤結算口徑，其成本口徑是否不包含項目融資成本，若成本包含項目融資資金成本，按照多少考慮,需要甲方明確。
答：包括融資成本，據實考慮。
承諾利潤若超過3%，協議中按照3%基準目標的考核，是否不疊加協議中利潤率考核，比如承諾利潤5%，實際實現1%，委托管理服務費結算標準是按照【中標人最終有效報價】%-（5%-1%）執行還是按照【中標人最終有效報價】%-（5%-1%）-0.5%。若委托管理費及履約保證金不足，是否甲方不向乙方追繳。利潤率承諾函是否需要按照固定模板。
答：疊加考核。
37、甲方委派人員工資
問：甲方人員委派工資是否在項目上據實列支，薪資標準。
答：根據人員勞動合同關系確定。
38、商務響應表格式
問：具體需要相應哪些文件及內容，需要明確？
答：商務響應表格式中服務期限、付款方式的招標文件要求一欄，僅填寫詳見“招標文件第***頁”即可，是否響應及投標人的承諾或說明兩欄由投標人綜合考慮后自行填寫。
39、投標人提交的項目經理及分項專職負責人人選，須分別填報項目主要負責人資歷及業績表，同時不得兼任其他工程項目的同類職務。
問:項目總經理及各部門乙方委派部門負責人均需要填寫，是否可以word中直接填寫打印還是必須手寫。
答：可打印填寫。
40、投標人須提供相關證書、本招標公告發布之日前一年內連續六個月（含）以上的養老保險繳費證明。關聯方材料需同步提供政府部門或國家企業信用公示系統（http://www.gsxt.gov.cn/）或天眼查或企查查出具的股權結構證明文件為準。
問：是否僅需要提供項目總經理、成本招采部部門經理、工程管理部部門經理三人提供養老保險繳費證明即可。
答：僅需提供評審推薦表-管理人員要求（2）中的相關人員養老保險繳納證明。
41、成本招采部部門經理具有經濟類中級及以上技術職稱或注冊類證書；工程管理部人員中具有工程類中級及以上技術職稱或注冊類證書。
問：工程管理部人員是否提供部門經理工程類中級及以上技術職稱或注冊類證書即可。
答：工程管理部人員中具有工程類中級及以上技術職稱或注冊類證書。
42、委托管理服務合同
問：招標文件中委托管理合同，部分措辭及邏輯存在法律上的不嚴謹，是否中標后可以溝通微調。
答：如存在法律上的不嚴謹，則另行協商微調。
43、視頻講解說明
問：錄制視頻是否需要錄制講解人本人面目，有無特殊要求。講解內容是按照技術方案還是以ppt展示。
答：無具體要求，但講解內容需與服務方案內容一致。
44、第一階段評比
問：第一階段評比標準依據什么。
答：按招標文件執行。
45、該項目開發資金融資額度是多少？使用時間和利率多少？
答：由投標人自行綜合考慮。
46、該項目規劃中間有一條城市道路，有政府投資還是甲方來投資？何時開竣工時間？
答：政府投資；項目已完成施工招標。
47、地塊1和地塊2容積率等技術指標能否綜合考慮使用？
答：須滿足《阜陽市[2021]-27 號地塊拍賣出讓文件》要求。
48、招標書中約定：甲方在項目定位、項目方案、項目重大設計變更、目標成本設定、重大招標、項目定價等環節具有最終決策權。因項目開發周期尤其是搶首開等環節，需要及時快速決斷，有的需要當天拍板決定，否則，運營目標計劃就不能及時完成，請問甲方這些重大節點決策時間一般多長?
答：因各環節要求不同，無法統一時間，根據實際情況確定。
49、在設計和施工單位選擇時，需要招標人同意的招標方式選擇，這個招標人同意需要時間多長？是否一次性同意還是每項都要匯報同意？招標是以招標人還是中標人的名義？是否需要公開招投標？
答：因各環節要求不同，無法統一時間，根據實際情況確定。按招標文件執行。
50、關于“住宅每季度銷售套數激勵”，因每個季度銷售額不一致，會時高時低最終代建費用竣工結算時是否以投標費率乘以最終銷售額的基礎上，再加減每個季度的調增或調減額計算。
答：按招標文件執行。
51、營銷費用按項目總銷售額的【2%】進行總體預算控制；根據項目實際需要，如需增加分銷渠道，所需費用均含在營銷費用中按照項目總銷售額的【3%】進行總體預算控制。根據阜城目前情況，這個銷售費用目前是不足的，是否可以上調？
答：按招標文件執行，詳見招標文件第52頁“4、營銷費用”相關內容。
52、投標報價基準值：由招標人代表在開標現場隨機抽取。抽取范圍為2.8%、2.85%、2.9%、2.95%、3.0%；是否意味著低于這個費率為無效。
答：不高于招標控制價均可。
53、招標文件P20、P91關于評標基準價選擇的說法不同，請明確以哪個為準？
答：本項目采用兩階段評標，第一階段投標報價僅作為綜合分析的其中一項考慮因素，第二階段則針對所有中標候選人投標報價進行比較后打分。
54、招標文件標明“實際工程成本的增加不超過工程成本管理目標的【3】%”，“實際整體工程成本超過成本管理目標的【4.5】%的（不含設計變更、人工、材料費用變動或其他甲方認可的成本變更），則從委托管理服務費中扣減超出部分的20%作為違約賠償”。若成本管理目標的【3】% <實際成本增加≤成本管理目標的【4.5】% ，乙方是否需要承擔違約賠償？如何賠償？
答：按招標文件執行。
55、P36中，“《國土出讓合同》約定的竣工時間”，請明確？
答：自2022年7月20日簽訂《土地出讓合同》之日起42個月內。
56、針對標書中投標文件遞交與格式的征詢（招標文件第15頁）：（各潛在投標人應提前將該項目簽字蓋章齊全的紙質版投標文件進行掃描后轉化為電子版PDF格式，以上內容壓縮為一個壓縮包上傳至郵箱，壓縮包和郵件名稱均須設置成：投標人名稱+項目名稱+授權人姓名+授權人手機號碼，且郵件內容與郵件名稱相統一，如因投標人郵件名稱標識錯誤、郵件內容混傳或聯系人手機號碼錯誤造成的后果，投標人責任自負。）
疑問：
1.所有簽字蓋章的是否可以全部使用電子簽章？
答：可以。
2.考慮到打印出來有一些圖片和內容看起來比較模糊。投標文件能否直接在電子版本文件上直接電子簽章，這樣PDF文件更加高清？
答：可以。
3.投標文件中能否出現如“**集團”文字或者集團logo的標識，是否會因導致泄露投標人身份導致標書不合格？
答：可以體現。
4.標書PDF文件的大小有沒有限制？
答：無限制，建議投標人應充分考慮因文件過大導致上傳時間過長或其他不可預見因素。
57、針對標書中詢標方式的征詢（招標文件第6頁）：
（3）電子版投標文件詢標方式：
評標委員會依據投標文件對電子版投標文件進行評審。評標過程中需要詢標的，評標委員會通過現場監督員與投標人進行電話聯系，并將詢標函發送至投標人的指定郵箱。投標人作出的澄清修改或最終報價單須在15分鐘內通過指定郵箱反饋給評標委員會。投標人須隨時保持電話及指定郵箱暢通，否則責任自負。
疑問：
1.若有需要做出澄清的，投標人作出的澄清修改或最終報價單的文件格式（Word或者紙質掃描PDF）是什么要求？
答：如采用電子郵箱詢標，則投標人自郵箱內接收到詢標函后，須下載打印并在詢標函相應位置進行回復后，重新將回復后的詢標函掃描并上傳郵箱。
2.若有需要做出澄清的，澄清文件上是否需要電子簽章或者委托代理人簽字？
答：需要法定代表人或其委托代理人簽字。
58、針對標書中投標報價的征詢（招標文件第15頁）：
（13.1除《招標內容和服務要求》中另有說明外，投標報價應包括投標人為完成本項目而提供服務的一切費用。具體費用明細由投標人根據招標文件要求自行編制《投標報價明細表》列出。
13.2投標人應按照招標文件中提供的投標文件格式或自行編制的格式，完整地填寫開標一覽表、報價明細表和報價構成表等，說明其擬提供服務的內容、數量、價格、時間、價格構成等。
13.3除《招標內容和服務要求》中說明并允許外，投標的每一種服務的單項報價以及采購項目的投標總價均只允許有一個報價，任何有選擇的報價，招標人均將予以拒絕。
13.4任何附有條件的投標報價，招標人均將予以拒絕。
13.5開標一覽表內容在開標時將當眾唱出。開標一覽表的內容應與投標報價明細表內容一致，不一致時以開標一覽表內容為準。
投標應以人民幣報價。）
疑問：
1.委托管理服務費收費費率報價X.XX%，在開標一覽表就上寫去了；是否還需要另外單獨制作《投標報價明細表》，再次說明投標人委托管理服務費收費費率為X.XX%。
答：由投標人根據自身情況綜合考慮自行擬定。
2.若需要另外單獨制作《投標報價明細表》；那么委托管理服務費收費費率X.XX%，，說明其擬提供服務的內容、數量、價格、時間、價格構成等。是不是不需要再展開列出？（感覺是不需要的。）
答：由投標人根據自身情況綜合考慮自行擬定。
3.針對項目凈利潤X.XX%的承諾，是否需要單獨制作如《關于該項目凈利潤的承諾》文件，單獨說明。還是說，在實施方案中的第8部分，經濟效益分析中能體現出項目凈利潤為X.XX%就OK了？關于凈利潤X.XX%的承諾，有沒有指導性建議？
答：在服務方案經濟效益分析中體現即可，也可單獨提供相應承諾（格式自擬）。
4.投標報價《關于該項目凈利潤的承諾》文件如果需要單獨說明，按照以下模板是否可以？
投標報價
我公司鄭重承諾：
一、委托管理服務費收費費率： XX %。
二、項目凈利潤率： XXX %。
法定代表人（簽字或印章）：
投標單位名稱（蓋章）：
2022 年 月 日
答：可以。
阜陽市城南新區建設投資有限公司
2022年8月15日
皖公網安備 34120202000424號